Il contratto preliminare, chiamato anche compromesso, è un vero e proprio contratto che impegna entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo.
Gli elementi essenziali del preliminare sono:
- Il consenso delle parti
- La forma scritta
- L’individuazione del bene immobile
- Numero vani
- Planimetrie
- Dati catastali
- APE
- Prezzo
- Data del definitivo
E’ obbligatorio registrare il preliminare entro 20 giorni dalla sua firma. Lo scopo della registrazione è quello di conferire al documento una «data certa». Alla registrazione il richiedente, che potrà essere una delle parti che hanno sottoscritto il preliminare, dovrà pagare l’imposta di registro.
Il costo della registrazione è pari a:
- Imposta di registro→ € 200,00 indipendentemente dal valore della compravendita;
- Imposta di bollo→ € 16,00/4 facciate o 100 righe scritte.
Inoltre sarà necessario pagare una percentuale in base alla cifra versata alla firma del compromesso, che sarà pari a :
- 0,50% della cifra versata a titolo di caparra confirmatoria;
- 3% della cifra versata a titolo di acconto.
La registrazione deve essere eseguita entro 20 giorni dalla sottoscrizione, presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate.
La trascrizione del preliminare, invece, non è un obbligo ma una facoltà posta a tutela dell’acquirente. Attraverso la trascrizione, che è un adempimento di «pubblicità dichiarativa», il compratore del bene si tutela, in quanto il venditore può:
- Vendere l’immobile ad altri acquirenti;
- Cedere l’usufrutto (o altri diritti reali);
- Iscrivere ipoteche sull’immobile;
- Essere soggetto a procedure fallimentari.
La trascrizione consente all’acquirente di contrapporre il proprio atto di acquisto a eventuali terzi, che possono essere i creditori del venditore oppure altri ai quali il venditore ha trasferito l’immobile stesso. La trascrizione, quindi, serve anche per tutelare l’immobile acquistato da ipoteche o pignoramenti che eventuali creditori del venditore potrebbero trascrivere prima del rogito e che, in tal caso, sarebbero opponibili all’acquirente.
La trascrizione del contratto preliminare è opportuna in alcuni casi, quali:
- Versamento di acconti di rilevante entità;
- Lungo lasso di tempo fra la stipula del preliminare e il definitivo;
- Assoggettabilità del venditore al fallimento.
Schematizzando:
PRELIMINARE TRASCRITTO
↓
vince i pignoramenti anteriori e successivi alla trascrizione del preliminare
PRELIMINARE REGISTRATO
↓
NON vince i pignoramenti anteriori e successivi alla trascrizione del preliminare
In caso di preliminare trascritto:
- Ipoteche o pignoramenti successive e anteriori alla trascrizione, non producono nessuna conseguenza nei confronti del compratore
- In caso di procedura fallimentare con l’immobile oggetto di asta giudiziaria, la distribuzione del ricavato dell’asta stessa vedrebbe il promissario acquirente come creditore privilegiato.
La trascrizione del preliminare, essendo un atto pubblico, richiede l’intervento del notaio.
Il costo di una trascrizione è, generalmente, pari a :
- € 200,00 di imposta ipotecaria;
- € 35,00 di tasse di trascrizione;
- € 600/1000,00 come onorario del notaio proporzionato al valore del preliminare
Ovviamente a questi costi vanno aggiunti i costi di registrazione, comunque obbligatoria.