I REQUISITI DEL MEDIATORE IMMOBILIARE
La figura del mediatore immobiliare, il cui esercizio prevede l’esistenza di determinati requisiti, è disciplinata dagli articoli del codice civile 1754-1765.
Articolo 1754 cod. civ. :
« È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. »
Articolo 1755 cod. civ. :
« Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.
La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità. »
IL RAPPORTO DI MEDIAZIONE E’ UN CONTRATTO
Il rapporto di mediazione viene qualificato come un contratto che richiede il consenso delle parti ed ha natura plurilaterale
« E non può ritenersi concluso senza il consenso espresso o tacito delle parti del contratto principale, consenso che, per quanto riguarda la parte rimasta estranea all’originario incarico di mediazione, si manifesta validamente allorquando essa, poi, si avvalga, in maniera consapevole dell’opera del mediatore ai fini della conclusione dell’affare. » (1)
FONTI
Mass. Giur. It., 1990
Il mediatore al fine di esercitare la professione deve essere iscritto:
- Al registro delle Imprese;
- Al REA per gli Agenti d’Affari in Mediazione.
Il mediatore che esercita l’attività senza essere iscritto non potrà pretendere alcun diritto alla provvigione.
Il diritto alla provvigione matura quando l’affare fra le parti è concluso per effetto dell’intervento del mediatore, quando cioè si instaura un valido rapporto obbligatorio, come accade in caso di stipula di contratto preliminare.
Estratti di sentenze sia di merito che di legittimità riguardo al momento in cui sorge il diritto alla provvigione in capo al mediatore:
IL DIRITTO ALLA PROVVIGIONE-LA GIURISPRUDENZA
Cassazione Civile 21559-18
« Nell’ambito del contratto di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, senza che sia richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, essendo sufficiente che il mediatore – pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo – abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata. Con riguardo al diritto alla provvigione, per “conclusione dell’affare” deve intendersi il compimento di un’operazione economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, come quella posta in essere nella fattispecie in esame con l’accettazione della proposta. »
FONTE
Notariato, 2018, 6, 625
Tribunale di Pescara 758-18
« Il diritto del mediatore al compenso sorge ogni qualvolta la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera dallo stesso svolta per l’avvicinamento dei contraenti, purché tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso, valorizzata dalle parti.
Pertanto, il fondamento del diritto al compenso è da ricercarsi nell’attività di mediazione, che consiste nella messa in relazione delle parti e costituisce l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell’affare.
Dunque, la prestazione del mediatore può esaurirsi nel ritrovamento e nella indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi una conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che in sua assenza il negozio stesso non sarebbe stato concluso.
Nel caso di specie, il Tribunale ha condannato l’acquirente di un immobile a pagare la provvigione all’agenzia immobiliare, che aveva posto le parti dell’accordo in relazione tra loro. »
FONTE
Guida al diritto 2018, 45, 100
Tribunale di Monza 1253-16
« Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui, tra le parti avvalsesi della sua opera, si sia validamente costituito un vincolo giuridico che consenta a ciascuna di esse di agire per l’esecuzione del contratto, con la conseguenza che … un contratto preliminare di compravendita deve considerarsi atto conclusivo dell’affare, idoneo, per l’effetto, a far sorgere in capo al mediatore il diritto alla provvigione. »
Tribunale di Trento 792-11
« Ha diritto al pagamento delle provvigioni maturate, l’intermediaria che abbia posto in contatto l’acquirente e il venditore di un appartamento, pubblicando un annuncio sul giornale e sul sito internet della propria agenzia immobiliare, laddove, raggiunto l’accordo, l’intermediaria abbia redatto il contratto preliminare cui seguiva, come d’intesa, la stipula del contratto definitivo.
Secondo il consolidato orientamento della Suprema Corte in tema di mediazione, l’affare deve ritenersi concluso per effetto della messa in relazione delle parti a opera del mediatore, costituendosi un vincolo giuridico che abilita ciascuna delle parti ad agire per l’esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno.
Ne consegue che il diritto alla provvigione sussiste ove l’attività del mediatore costituisca l’antecedente necessario per addivenire alla conclusione dell’affare. »
FONTE
Guida al diritto 2011, 47, 82
NOTE
(1) Sentenza della Cassazione n. 7985-90